按分という言葉は日常ではあまり使わない聞き馴染みのない言葉ですよね。
しかし、物件を売却するときに売主と買主が不平等に損しないための重要なキーワードです。
そこで、不動産を売却するときの重要な作業である按分について、方法や注意点を紹介します。
不動産売却を按分する方法は？
まず按分とは、売買契約書に表記する土地と建物の割合を決めることを言います。
消費税など一部の税は土地には課税されず建物のみ対象となるため、きちんと前もって割合を決めておかないとあとで買主と売主間のトラブルにつながるため、とても重要な作業です。
売主は土地割合が多いほうが消費税額を抑えられ、買主は建物割合が多いほうが特別控除を多く受けられます。
つまり、売主と買主の要望が真逆なので、契約時に土地建物の割合を決めておかないと双方の要望が拮抗してしまうのです。
では、どのように割合を決めるのでしょうか？
一般的な決め方は次の3つです。
●売主と買主が協議の上で双方が納得する割合で決める。
●対象物件の固定資産税評価額を参考に決める。
●不動産鑑定士の査定をもとに決める。
実は、契約上の土地建物の割合は実際の割合と異なっていてもよく、売主と買主双方が納得すれば自由に設定できます。
ただし、公平性に欠けるため固定資産税評価額や不動産鑑定士の査定をもとに決定するケースが多いです。
また、売主が対象物件を購入した直後の固定資産税評価額と、現時点の固定資産税評価額の平均を比較して決定する方法も一般的に採用されています。
どちらにしても、主観的な協議ではなく客観的データに基づいたもののほうが双方納得できる比率になる可能性が高いのです。
不動産の売却に伴い按分するときの注意点は？
売却時に損をしないためにも按分はきちんとおこなう必要がありますが、そのときに注意するべき点もあります。
第一に、売主と買主が納得した上で契約前に割合を決めるということです。
土地と建物の配分によって売主と買主の利点がまったく異なります。
そのため、仲介業者立会いのもと契約を締結する前に、お互いに譲歩して按分しなくてはいけません。
協議によって決める場合は時間がかかる上に客観的データではなく公平性に欠けるので、やっぱり固定資産税評価額や不動産鑑定士による方法を選びましょう。
