不動産の売却にはいくつか種類があり、その中の1つに競売という方法があります。
競売は裁判所がおこなう法的な売却方法ですが、デメリットが多いため、なるべく避けたほうがいい選択肢です。
今回は、不動産売却における競売とは何か、避けるにはどのような方法があるのかご紹介します。
不動産売却における競売を避けるにはどうしたらいい？そもそも競売とは
競売とは債務者が住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者が裁判所に申し立てをおこない、担保としていた不動産を強制的に売却する手続きのことです。
裁判所は競り売りの方式で競売物件の購入者を決め、入札した人の中からもっとも高値の人に購入する権利を与えます。
売却が完了すると、その代金が滞っていた住宅ローンの返済に充てられるという仕組みです。
住宅ローンの場合は、滞納が始まってから約3～6か月経過したあとに、債権者である金融機関が裁判所に競売申し立てをおこないます。
申し立ての前には、金融機関から「期限の利益の喪失」という通知書が送られています。
このときに返済できるようであれば、対応すると競売を回避することが可能です。
債務者の対応がなかった場合、申し立てを受けた裁判所は債務者あてに競売開始決定通知の文書を送り、競売手続きを開始します。
競売の期間は約6か月～1年かかり、落札後はすみやかに立ち退かなければなりません。
売却価格が相場の7割程度まで下がるだけでなく、物件の詳細情報が一般に公開されるため、周囲に知られてしまうなどのデメリットがあります。
さらに競売という既成事実があると、今後ローンを組む際に金融機関から断られてしまうケースもあるでしょう。
不動産売却で競売を避けるにはどのような方法があるのか
競売を回避する方法は、以下の3つが挙げられます。
●不動産担保ローンの借り換え
●任意売却
●リースバック
その他金融機関の住宅ローンの借り換えは、信用面で難しい方法ですが、不動産担保ローンの場合は審査が柔軟なケースがあります。
不動産の評価が信用力をカバーできるほど高ければ、融資を受けられる可能性はあるでしょう。
任意売却とは、債務者が自分の意思で不動産を売却する方法です。
債権者である金融機関の同意を得る必要はあるものの、もっとも一般的な方法で、市場価格に近い価格での売却が期待できます。
同じ家に住み続けたい場合は、リースバックを選択するのも1つの方法です。
自宅をリースバック運営会社に売却し、その運営会社と賃貸借契約を結ぶと、売却後も同じ家に住み続けられます。
毎月のローンの返済が苦しくなってきたら、金融関係を専門にしている弁護士に早めに相談するようにしましょう。
